VALUACION COMPLEJO SOYEX - (EX-SASETRU) -PLANTA INDUSTRIAL PARA EL PROCESADO DE SOJA

VALUACION COMPLEJO  SOYEX

(EX-SASETRU) - PLANTA INDUSTRIAL PARA EL PROCESADO DE SOJA

Sobre Hidrovía Paraguay-Paraná, km 104,20 y viaducto Zarate Brazo Largo, Ciudad de Zarate, Provincia de Buenos Aires

Republica Argentina

Febrero/2011


INDICE

1. – Antecedentes
2. – Ubicación geográfica
3. –Hidrovía Paraguay-Paraná
4. - ¿Qué es la Hidrovía?
5. – Informaciones de Mercado
6. – Principales competidores
7. –Potencialidad de la Inversión
8. –Descripción del Complejo Industrial
9. –Ubicación de la propiedad y superficie
10. – Elementos Constitutivos del Complejo Industrial
11. – Características de las construcciones
12. – Introducción a la Valuación
13. – Factores que influyen en el valor
14. – Métodos de Valuación
15. –Valorización  del complejo
16. – VALUACION TOTAL
17. – Registro fotográfico
18. – Fotos en Soporte informático


VALUACION COMPLEJO SOYEX

Ubicación: Sobre Hidrovía Paraguay- Paraná, km 104,20

Partido de Zarate, Provincia de Buenos Aires, Republica Argentina


ANTECEDENTES

Con motivo de la encomienda solicitada, previo a la inspección in situ a fin de recabar y visualizar el estado de las instalaciones , recoger la información mas fidedigna con relación al estad de las mismas, antigüedad de las construcciones, calidad y tipo de los materiales, estructuras portantes, instalaciones complementarias y accesorias, y poder verificar todos aquellos elementos que permitieran una valoración lo mas ajustada posible a la realidad,  me interioricé en la existencia de complejos similares para la INDUSTRIALIZACION DE SOJA,  con el animo de conocer el Knox how de los mismos,  el porque de su construcción, la necesidad de determinados elementos afines a los procesos que en ellos se realizan y su futura potencialidad en el desarrollo de nuevas tecnologías, como el caso de los biocombustibles.

El complejo motivo de la presente tasación, fue propiedad del grupo SASETRU S.A. y su  denominación original fue Planta SASETRU-“SOYEX 2000”, adquirida por CAP S.A. (Corporación Argentina de Productores de Carne S.A.) que integra el grupo empresario INCOPP S.A. actual  propietario.

Al momento de la compra el actual propietario decidió “ proseguir hasta su terminación con el proyecto original, Planta Industrial para el procesado de 2000/3000 Ton/día de semillas de SOJA, obteniéndose como subproductos Harina de Soja con un valor proteico de 44/50%, que luego será   peletizada para su posterior uso en alimentos balanceados para consumo animal y aceite crudo que será embarcado a granel para su exportación, se ha previsto optimizar el proyecto con la fabricación de harina entera inactiva (concentrados, aislados y granulados) para el desarrollo de productos alimenticios que respondan a las demandas futuras de consumo humano del mercado internacional (proteínas de alta calidad) y estamos desarrollando la ingeniería para la obtención de bio-combustibles (Bio-Diesel), glicerinas y sub. productos a partir del refinado de los aceites de soja. 

El proyecto original de INDUSTRIALIZACION de SOJA ocupará una superficie de 15 Ha que incluye la construcción de la Terminal Portuaria Multipropósito con muelle de H° A° de 200 metros de largo y galería de embarque, transformándose en el Primer Puerto Cerealero y de sub-productos para exportación, a partir del comienzo de la Hidrovía y de un muelle flotante para líquidos y transferencia de cargas de barcazas y/o vagones ferroviarios o barcos. 

El resto de la superficie del terreno de 40 Ha será entoscada hasta una altura de 4 metros a partir del cero del I.G.M Zarate, donde se ha provisto a partir del uso de la terminal Portuaria Multipropósito, desarrollar un Parque Industrial, que incluye una Estación de Transferencia de Cargas (E.T.C.)  con todas sus instalaciones complementarias, depósito fiscal, servicios de infraestructura, redes de agua - gas - electricidad - telefonía - vial interna, desagües pluviales y cloacas con planta de tratamiento de efluentes, alambrado olímpico perimetral, depósitos centralizados de cargas, para consolidación de contenedores, estación de servicio, playa para camiones, motel y centro administrativo” 

La compañía Puntana de Carnes Elaboradas S. A.(COPUCE  S.A.)  tiene en producción en la Ciudad de Villa Mercedes Provincia de San Luis un proyecto de nutrición animal,  (alimentos balanceados) , con fecha de inicio de actividades el 30 de diciembre de 1998, utilizando entre otras marcas CAP- LA NEGRA- PAMPA-SILVER ARROW de nuestra propiedad. ( SIC) – Fuente: Proyecto Industrial Portuario. Perfil Societario INCOPP S.A.-CAP S.A. Proyectos a desarrollar en el año 2001.

UBICACIÓN GEOGRAFICA

 Su ubicación sobre la Hidrovía Paraguay-Paraná (Km. 104,8) Primera Sección del Peaje, (primer Puerto Cerealero desde la desembocadura en el Río de la Plata), Ruta Panamericana, Complejo Vial Zarate-Brazo Largo que vincula el Norte Argentino, Uruguay- Paraguay y Brasil por vía terrestre y en ejecución la Autopista Nacional N° 6 que vincula el 100% de las principales rutas argentinas (Zarate-La Plata), le otorga logísticamente, características únicas de suma importancia. 

El ingreso al PUERTO MULTIPROPOSITO "SOYEX 2000" de las vías del Ferrocarril de América Latina Logística (A.L.L.), desde la Zona de Transferencia en Zarate (a 3.000 mts. del Puerto) que vincula el 100% del MERCOSUR, Brasil (San Pablo - Porto Alegre) - Paraguay - Uruguay - Argentina (Zarate - Mendoza) y Chile, complementando con el sistema Puerta a Puerta a través del uso de semi-remolques ROAD RAILERS (ruedan sobre vías con boogie especiales o en rutas con neumáticos convencionales) ultima generación en transporte intermodal. 

HIDROVIA PARAGUAY-PARANA

La cuenca del Rio de La Plata, es una cuenca internacional compartida por Argentina, Bolivia, Brasil, Paraguay y Uruguay, posee una superficie de 3,1 millones de km2, una población de 120 millones de personas y es considerada como la región mas industrializada de América Latina. Sus principales tributarios son los Ríos Paraná, Paraguay  y Uruguay. Estos ríos son vías fluviales naturales de excelentes condiciones para la navegación e históricamente han servido para el transporte de mercaderías dentro y fuera de la región. En la actualidad es posible navegar unos 2000 km por el Rio  Paraná, desde San Pablo hasta Ciudad del Este, unos 1300 km por el Rio Paraguay, desde el Rio Apa hasta Cáceres, y unos 500 km, por el Rio Uruguay, desde el Rio de la Plata hasta la ciudad de Salto.

¿QUE ES LA HIDROVIA?

Es una mega obra de ingeniería para aumentar la capacidad de trafico de productos principalmente agrícolas (soja) minerales (hierro y manganeso) y combustibles, viabilizando el transporte de grandes cargas a través del sistema fluvial Paraguay-Paraná-Uruguay-Rio de La Plata. Dicho sistema, abarca unos 3.440 km continuos entre el Puerto Cáceres en el extremo norte (Brasil) y el Puerto de Nueva Palmira en el ex tremo Sur (Uruguay). La hidrovía debe garantizar la navegación diurna nocturna y durante todo el año convoys, formados por varias balsas de carga y un empujador. Estos convoys pueden ser organizados con diferentes dimensiones, pero se prevé que la Hidrovía, permita la circulación de estructuras que puedan alcanzar hasta 200 metros de largo, 16 metros de ancho y 3,5 metros de calado. ( Ref: The South American Hidrovía Parana-Paraguay, Environment vs Trade? By Mariana Silveira-International Environmental Law).

La Hidrovía Paraná-Paraguay es uno de los mayores sistemas navegables del planeta y se ha constituido en el mayor factor de cohesión histórica, humana y económica de los países sudamericanos que la conforman.

Se trata entonces de la mayor arteria de comunicación fluvial y de transporte para los países que la comparten: Argentina, Bolivia, Brasil, Paraguay y Uruguay. Este sistema ha sido navegado desde el siglo XVI. Los colonizadores buscaron establecerse en ella y así se concretaron las fundaciones de grandes ciudades que en sus márgenes se encuentran asentadas. 

Objetivos

El objetivo principal de la Hidrovía es favorecer las comunicaciones fluviales optimizando la navegación diurna y nocturna de barcazas y remolcadores durante la mayor parte del año.

En el caso particular de Bolivia y Paraguay esta hidrovía significa una importante oportunidad para mejorar su acceso a los puertos de ultramar tanto en el delta del Paraná con la potencialidad de Diamante como terminal más septentrional hasta los puertos de la Costa Atlántica, como los puerto de Buenos Aires o Montevideo. 

La hidrovía debe asegurar el uso completo de las flotas y de los puertos, según las condiciones de navegación. También ha de contribuir como un factor de desarrollo e integración para los países de la Cuenca del Plata.

El Programa contempla garantizar la navegación diurna y nocturna de convoyes -formados por barcazas y un remolcador de empuje- durante todo el año, de modo de permitir el transporte de los productos de la región en importantes volúmenes de carga, a través de grandes distancias y con el menor costo posible.

Con el objeto de resaltar la importancia del Río Paraná (Hidrovía) podemos mencionar las estadísticas obtenidas en la Prefectura Nacional de Zarate:

Durante el año 1998 circularon por el Río Paraná 5.200 buques de cargas. 

Durante 1999 ese valor trepó a 6.400.

En el año 1997 el movimiento de cargas en el país fue: Exportaciones: 70 millones de toneladas, Importaciones: 22 millones de toneladas. De ellas, 13 millones y 4,8 millones respectivamente pasaron por el Río Paraná. 

     

En el año 1998 los volúmenes trepan a 100 millones de toneladas de exportación y 35 millones de importación. Por el Río Paraná, respectivamente 20 y 8 millones. 

Desde el punto de vista del comercio de granos es conocido el importante crecimiento de las áreas sembradas, y paralelamente, los volúmenes de producción, que alcanzan año tras año nuevos récords.

De un análisis exhaustivo de las premisas mencionadas, se obtiene como conclusión que es oportuno desarrollar su propia boca de salida aprovechando las importantes cualidades del  predio  en la zona de Zarate, ubicado en un nudo estratégico VIAL -FERROVIARIO y FLUVIAL con una profundidad natural frente al puerto a ejecutar de 60 pies.

Además, no puede dejarse de lado la importante posibilidad del comercio de cargas generales.

INFORMACIONES DE MERCADO

PRINCIPALES COMPETIDORES Los puertos ubicados en la zona de influencia de radicación del complejo en estudio  con una somera descripción de los tipos de carga que atienden son: JURISDICCIÓN PUERTO KM S/HIDROVÍA TIPO DE CARGA CAMPANA TACSA EUROAMÉRICA SIDERCA 93.4 98.3 99 Gráneles líquidos. Cargas generales. Acero, subproductos ZÁRATE PIAPSA SOYEX 2000 ZÁRATE PORT ATZ (Murchisson) VICO FLAPAC MOLINOS CAÑUELAS DELTA DOCK 102.2 104.2 110.2 110.6 112.2 114 123 132 Escoria, cargas en gral. En construcción. Fertilizantes. Autos, contenedores. Combustibles. En construcción. En construcción. Cargas generales. SAN PEDRO SERVI-PORT 274.5 Cereales. RAMALLO EX-JNG 324.7 Cereales SAN NICOLÁS EX-JNG 348.5 Cereales, cargas en general. VILLA CONSTITUCIÓN. ROSARIO. PUERTOS VARIOS 367 al 450 Cereales, aceites, cargas en general. Con relación a los cereales, vemos que prácticamente el único competidor de relativa importancia es el Puerto de San Pedro, distante 170 Km aguas arriba. Se trata de una antigua instalación de la Ex Junta Nacional de Granos, de regular importancia, con escasa velocidad de carga y poco calado. El complejo ROSARIO -SAN LORENZO, si bien constituye el principal competidor, se encuentra a 263- 346 Km aguas arriba, lo que significa un costo de flete superior al que se puede lograr en nuestro lugar 104.2 Km y el pago de un solo peaje por el uso de la Hidrovía Paraguay -Paraná.

 POTENCIALIDAD DE LA INVERSION

PLANTA DE BIODIESEL - SOYEX 2000 A raíz de la creciente demanda mundial de más y mejores alimentos, las posibilidades existentes hoy día en sustituir los derivados del petróleo por combustibles provenientes de recursos renovables y la necesidad de la protección del medio ambiente han hecho que este complejo permita encarar  un proyecto agroindustrial de características excepcionales. Se trata de materias primas para la industria de la alimentación, internacionalmente requeridas, algunas no producidas en el país, como el Sustituto Lácteo, la Proteína de Soja y del desarrollo del combustible Biodiesel cuya materia prima es el poroto de soja, commodity, del que la Argentina es el segundo exportador mundial , apoyados además por el hecho de poder adquirir la planta de SOYEX (ubicada en Zarate - Pcia. de Bs. Aires), ya que parte de su futura producción se destinará a la elaboración de este combustible.  Este proyecto tiene todas las características de prioritario, al encuadrarse en los requerimientos enunciados por la administración nacional y provincial: Empresa PyME Agroindustria Insumo de materia prima nacional Sustitución de importaciones Gran capacidad exportadora Tecnología de punta Proceso Ecológico La industria del biodiesel creará puestos de trabajo, aumentará el ingreso de los cultivos, lo que estimulará el crecimiento económico. Las razones técnicas, para encarar este proyecto, son: el biodiesel, es el único combustible alternativo que puede usarse en cualquier motor diesel, sin ser necesario ningún tipo de modificación; como sus propiedades son similares al combustible diesel (gas-oil) se lo puede mezclar en cualquier proporción, sin que se produzcan problemas. También encontramos que este combustible es el único que cumple con los requisitos del acta "Aire Limpio" de la Agencia de Protección Ambiental (EPA) de los EEUU. El ciclo biológico en la producción y el uso del biodiesel reduce en aproximadamente un 80  % de las emisiones del anhídrido carbónico y casi el 100 % de las de óxido de azufre. También existen observaciones sobre el hecho de la reducción del riesgo de contraer cáncer en un 90%. También las condiciones de lubricación que posee este producto son superiores a cualquier otro combustible utilizado en las mismas condiciones, lo que trae aparejado una mayor vida útil de los motores, hasta en un 50%. Otras de sus bondades son: es biodegradable como el azúcar, su toxicidad es diez veces menor que la sal de mesa y posee un punto de encendido 100ºC superior al gas-oil. En los EEUU se lo considera la opción más económica de combustibles alternativos a la fecha. Y como colofón de las bondades los aromas de la combustión asemejan al de papas fritas. En la actualidad se utiliza Biodiesel en EEUU, Alemania, Francia, Brasil, etc., en el transporte público de pasajeros, el transporte de cargas, transportes en aeropuertos, embarcaciones, y en el agro en plantaciones orgánicas. El uso de los biocombustibles ofrece grandes ventajas ecológicas, considerando que todo el carbono liberado por la combustión del mismo tuvo que haber sido tomado previamente de la atmósfera a través del proceso fotosintético (derivado de las plantaciones de soja), por lo que el balance atmosférico es neutro, el combustible biodiesel que reemplace a aquel otro de origen fósil ayuda a combatir el efecto invernadero.  ARGENTINA ALCANZARA UNA PRODUCCION RECORD DE BIO-DIESE EN EL 2011 La producción de biodiesel del país subiría a un récord de 2,5 millones de toneladas el año próximo, un aumento de al menos el 25 por ciento frente al producido este año, dijo el director ejecutivo de la Cámara Argentina de Biocombustibles, Víctor Castro. La Argentina, que en 2010 elaboraría un nivel récord de 2 millones de toneladas de biodiesel, es uno de los principales exportadores globales del biocombustible y el primer proveedor mundial de aceite de soja, insumo con el que elabora casi la totalidad del producto. “Nosotros estamos pensando que la elaboración de biodiesel en Argentina en 2011 no va a ser de menos de 2,5 millones de toneladas”, dijo Castro durante una entrevista en el Segundo Foro Panamericano de Bioenergías, que concluirá el viernes en Buenos Aires. Argentina posee uno de los polos de procesamiento de soja más avanzados del mundo y, gracias a la fuerte demanda global de combustibles ‘verdes’, su producción de biodiesel ha crecido en forma exponencial en los últimos años. Como Empresas News publicase a principios de julio, el Gobierno argentino elevó la cuota obligatoria de mezcla de biodiesel en gasoil y diesel oíl al 7 % desde el actual 5 %, generando un crecimiento en la demanda local del biocombustible desde las 200.000 a 300.000 toneladas, a cerca de 1 millón de toneladas.         Si bien la medida generó temores de que el alza en la demanda interna podría perjudicar las ventas al exterior del producto, Castro evaluó que las exportaciones del sector no se verían afectadas por ello: “Hoy por hoy -dijo- inclusive con el corte de 7 (por ciento), la Argentina tiene capacidad para cubrir los dos mercados y ya están en marcha inversiones para mejorar la capacidad instalada”, dijo Castro, haciendo referencia a un eventual plan para elevar el corte al 10 por ciento. ¿Retenciones o Dumping? Los productores de biodiesel de Estados Unidos y Europa afirman que Argentina subsidia su producción del biocombustible debido a que los impuestos a la exportación del producto -conocidos como ‘retenciones’- son inferiores a las tasas para la venta al exterior del grano de soja. En un país donde los impuestos a la exportación de productos agropecuarios son objeto de constante disputa entre los productores rurales y el gobierno, las retenciones a los envíos de biodiesel son del 20 por ciento, mientras que la alícuota para la soja es del 35 por ciento. “Los organismos internacionales determinaron que no corresponde calificar como ‘dumping’ a este tipo de retenciones a la exportación. Somos primeros exportadores mundiales de aceite de soja desde mucho antes de las retenciones, e inclusive de las retenciones diferenciales”, dijo el directivo, si bien China, su principal importador mundial, suspendió a fines de marzo sus compras del derivado de la oleaginosa a la Argentina, luego de que el gobierno de Cristina Kirchner impusiera restricciones a la compra de bienes industriales del gigante asiático. “Ante la repentina retirada del principal cliente de las empresas exportadoras de aceite de soja, la pujante industria productora de biodiesel de Argentina ayudó compensar la súbita caída en la demanda del derivado”, dijo Castro. “La dependencia grande de un mercado que, como el chino, decidió parar sus compras, podría haber afectado mucho más al mercado del aceite (de soja) si no hubiéramos tenido la alternativa del biodiesel”, agregó. Mientras tanto, según el Ministerio de Agricultura, hace dos semanas finalizó el proceso de recolección de la soja del ciclo 2009/10 en la Argentina, que dejó una cosecha récord de 52,7 millones de toneladas. FUENTE : TIEMPO PYME  (28 de Julio de 2010) DESCRIPCION DEL COMPLEJO INDUSTRIAL Elementos que lo componen UBICACIÓN DE LA PROPIEDAD Y SUPERFICIES PROYECTO INDUSTRIAL PORTUARIO Datos del Terreno: Se trata de un terreno de forma irregular, ubicado en el Km 104,2 de la Hidrovía y sobre la margen derecha del Río Paraná de las Palmas, a 1000 metros río abajo del Puente sobre el Paraná del COMPLEJO ZARATE -BRAZO LARGO.- en la Ciudad de Zarate, Provincia de Buenos Aires. SUPERFICIES SEGÚN TÍTULOS PARCELA 185 D: (remanente): 34HS. 74AS. OOC PARCELA 185 E:      38HS. 41AS. 95C TOTAL SUPERFICIE PLANTA 73HS. 15AS. 45C FRENTE SOBRE EL RÍO PARANÁ (HIDROVÍA) PARCELA 185 D: 170,42 ms. PARCELA 185 E:      371,80 ms. TOTAL FRENTE S/HIDROVÍA 542,22 ms. NIVELES Se ha determinado como COTA DEFINITIVA DEL PROYECTO: + 4,00 ms. sobre el 0 del IGM, que corresponde a + 3,72 ms. sobre el 0 local del mareógrafo de Zarate. Este nivel esta a + 0,30 MS. sobre la medida alcanzada en la máxima inundación registrada históricamente en el lugar.        El nivel del terreno de la Planta en la actualidad se corresponde con los valores mencionados anteriormente. Este nivel se logro luego de rellenar una superficie aproximada de 25 Has. Con 4,00 MS. (4 metros) de tosca compactada, lo que equivale a un volumen de 1.000.000 m3 Para el desarrollo del proyecto actual se prevé rellenar con tosca una superficie aproximada de 20 Has. , llegando al nivel actual de  la planta. ACCESOS DE TIERRA VIAL: La propiedad se encuentra en un punto privilegiado en lo que respecta a su ubicación geográfica: efectivamente esta en el Km 85.3 de la Ruta Nacional N° 9 -Panamericana -eje troncal de la red caminera argentina, y exactamente en el acceso al COMPLEJO ZARATE -BRAZO LARGO, que conecta a la Provincia de Buenos Aires, con la Mesopotamia Argentina, y los países integrantes del MERCOSUR -Uruguay -Paraguay -Brasil -, permitiendo el acceso directo de la producción de ese importante sector de la economía aun Puerto de Ultramar. Hasta Portería de Planta se accede por dos frentes:  A) Desde la Ruta Provincial N° 12, a la altura de la fabrica UNISTAR, girando hacia la derecha (Dirección Campana -Zarate) aproximadamente 2.800 metros.  B) Desde la colectora del Puente ZARATE-BRAZO LARGO (por abajo) en dirección hacia Zarate, a 2.900 metros de la Rotonda N° 6 de la Ruta 12. En la actualidad se ha comenzado la ejecución de la Autopista (de 4 manos) que unirá la rotonda del Complejo Zarate Brazo Largo con la Zona Franca de la Ciudad de la Plata, donde esta previsto el inicio del puente que vinculará la Ciudad de La Plata con Colonia, República Oriental del Uruguay.  FERROVIARIO: Se prevé en el futuro el acceso ferroviario directo ala planta de los ferrocarriles Ex-Urquiza y Ex-Mitre, en la actualidad se utilizará una zona de transferencia de carga ejecutada por la A.L.L. (Alianza Logística Latinoamericana), distante a 3.700 m. Del Puerto Proyectado. ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DEL COMPLEJO Descripción del Ítem Superficie en m2 o Capacidad en Tn. Superficie del Terreno 731.500 m2 Entoscado para planta: 1.000.000 m3 de tosca + 4m IGM (25 Has) 1.000.000 m3 Obras de Infraestructura, redes de agua, cloacas, desagües líneas de alimentación eléctrica con salas de transformación. GL. Obras Civiles (edificios) incluyendo pilotaje. 14.500 m2 Balanzas Laboratorio y recepción de camiones con 2 plataformas hidráulicas con tinglado. GL. Elevador de Hº Aº mecanizado provisto de 3 secadoras Eureka de 80 Tns/hs. c/una. 5.400 Tn Silos de H° A° para deposito y pesaje, carga y descarga de barcazas c/balanza. GL. Galpón silo completo para el almacenamiento de semillas c/mecanización. Capacidad  35.000 m3. Piso con carpeta 4.582 m2 Galpón Silo para el almacenamiento de Pellet c/ Mecanización. Capacidad  25.000 m3. Piso H° A° 3.492 m2 Tanques de acero para depósito de aceites c/accesorios. 12.150 m3 Equipamiento electromecánico para las secciones: Limpieza, Prep. de Semillas y Peleteado para 2.000 Ton/día. Ton/día 2.000/2.500 Equipamiento electromecánico DE SMET para la planta de extracción de aceite por solvente y obras complementarias (c/grúas - carrileras - etc.). Ton/día 2.000/2.500 Sala de calderas Babcock Wilcoc de 30.000 Kg./hs. c/una con accesorios e instalaciones complementarias. 2    DE LAS CONSTRUCCIONES Obras Civiles -  (edificios) incluyendo pilotaje 1.- En el caso de las  oficinas, deposito, taller de mantenimiento, sala de bombeo del agua del rio, casilla de hormigón para sala de transformación,  están construidas con  estructuras y materiales acordes al destino y uso de los mismos. 2.- La estructura de hormigón armado en el caso de los edificios de extracción por   solvente para aceite y el edificio de preparación y peleteado, tiene características especiales en cuanto a las dimensiones de sus elementos estructurales, acordes a las cargas estáticas en estado de reposo y dinámicas en estado de servicio, con la  influencia de la carga de viento según los reglamentos   CIRSOC 101 Cargas  y Sobrecargas y  CIRSOC 102  Acción del viento sobre las construcciones. La estructura portante es de vigas, columnas y losas de hormigón armado, con cerramientos laterales en todo su perímetro entre los marcos que conforman las columnas y vigas con mampostería de ladrillos comunes. Estos dos últimos edificios  presentan marcadas patologías estructurales  posiblemente debida a asentamientos diferenciales  de las fundaciones ,  que en el caso del edificio de preparación y peleteado se manifiestan en  deformaciones observables a simple vista,  tanto en el plano horizontal  de las vigas de  diferentes niveles , como en la pared de mampostería del cerramiento exterior, todo ello en la  cara opuesta a la hidrovía,  es decir mirando hacia el edificio de extracción por  solvente, en algunos casos  con roturas de las mismas , fisuras a 45° y con un marcado descenso en  la esquina del edificio que mira hacia el curso de agua y en consecuencia  hacia el galpón silo de almacenamiento de pellets . En el caso del edificio de extracción por solvente las patologías observadas se manifiesta en la rotura de una viga a nivel del suelo, perpendicular a la pared de cerramiento,  prácticamente sin hormigón en la mitad de su altura  en una longitud de 30 cm, con todos los hierros a la vista y doblados hacia la sección opuesta, desde  el interior del edificio hacia el exterior  que descendió,  tal cual sucede en las roturas por corte es decir por cizallamiento, donde las secciones se separan en el plano vertical. El descenso de la  viga hacia la columna exterior  ocasiono el descenso de la columna correspondiente y el de las vigas  laterales horizontales sobre la pared opuesta  al  galpón silo para almacenamiento de semilla.  Las vigas superiores en coincidencia con esta columna están apuntaladas. Esta pared  a su vez presenta fisuras en la mampostería y desprendimiento en puntos localizados de la misma, observándose todo un paño de mampostería desprendido o demolido ex profeso en el marco generado entre dos columnas y las  vigas paralelas en diferentes niveles horizontales. 3 y 4.- Los silos de hormigón armado del elevador mecanizado de 5.400 toneladas de capacidad para limpieza y los silos para deposito y pesaje tienen características similares a los silos de la desaparecida JNG, es decir   silos cilíndricos construidos  en batería. 5 y 6.- Ambos tienen estructuras de hormigón armado contiguas, en el caso de los silos  del elevador el edificio de limpieza, y  en el caso de los silos para deposito y pesaje, carga y descarga de barcazas se encuentra la estructura para el comienzo de la galería de embarque. 7.-Tiene además construida la torre de Hormigón armado para despacho de pellet. 8.-El tinglado de recepción de camiones de dimensiones tales que permite en su interior el  estacionamiento de camiones  previo a la descarga y otros dos descargando, con dos plataformas hidráulicas de equipo completo con las  tolvas receptoras de hormigón armado con su correspondientes rejillas,  posee espacio    para la colocación de  otras dos plataformas. Esta  construido con una estructura metálica, de columnas y vigas con techo a dos aguas y de dos alturas,  coincidiendo la altura mas alta con la plataforma elevada. 9.- El galpón silo completo para el almacenamiento de semillas de soja con mecanización, de 35.000 m3 de volumen, equivalente a 28.000 toneladas de trigo  con una superficie de 4.582 metros cuadrados, esta construido con una estructura metálica de vigas inclinadas con la pendiente del techo, apoyadas en el suelo,  de dimensiones obtenidas según el calculo en función del estado de cargas y la luz a salvar,  que al colocarle  las chapas  del mismo cumplen la doble función de cerramiento lateral y techo . Posee piso con carpeta. 10.- El galpón silo para almacenamiento de pellet de soja con mecanización, de 25.000 m3 de volumen, equivalente a 20.000 toneladas de trigo con una superficie de   3.492 m2, esta construido con una estructura metálica de vigas inclinadas con la pendiente del techo, apoyadas en el suelo, de dimensiones obtenidas según el calculo en función del estado de cargas y la luz a salvar, que al colocarle las chapas  del mismo cumplen la doble función de cerramiento lateral y techo. Posee piso de hormigón armado, teniendo en su interior dos paredes de separadas la distancia necesaria para que las maquinas en su operatoria interior  en el momento de la descarga  no choquen contra las vigas apoyadas en el piso. En su parte superior  a los efectos del llenado del mismo posee un redler superior  que es alimentado por una noria exterior. 11.-Posee dos tanques de 1570 m3 de capacidad para Fuel-Oil. 12.- Dos tanques de 2.300  m3 para agua.     13.- Un conjunto de tanques de 8.070 m3 de capacidad. INTRODUCCION A LA VALUACION                                                                    Diversos autores, entre ellos los Peritos del Fisco de la Provincia de Buenos Aires, coinciden en que el método mas justificado del avaluó de un edificio, por parte de un tasador es el de partir del  valor de reposición del mismo (valor a la fecha de la tasación como nuevo),  considerando la depreciación por estado y antigüedad, así como otros factores que puedan afectar el valor de la propiedad. El valor de reposición se podrá determinar con valores unitarios estudiados y confirmados en uso por parte de organismos técnicos habilitados y responsables o bien en base a la bibliografía existente al respecto con publicaciones técnicas especificas como la Revista Vivienda, Suplementos de Arquitectura e Ingeniería etc.etc. En el caso del terreno, no se debe tasar el mismo como si fuera baldío  y luego el edificio, sino que se debe tener presente la existencia del edificio en sí y darle valor al lote sin desvincularse de ese aspecto. Hoy más que nunca se debe proceder por el método  fraccional si es que pensamos que en ciertos lugares un lote vacio, sin edificación, puede pagarse muy fuera de lo real,  si es que se piensa construir un edificio en propiedad  horizontal. FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR Factores Intrínsecos: a)      Naturaleza del terreno b)      Pendiente del terreno c)      Proyecto del edificio d)      Dimensiones del terreno e)      Forma geométrica del terreno f)       Disposición, distribución, estructuras, calidad de los materiales y detalles constructivos de terminación. g)      Cantidad y calidad del agua corriente, sino la hay de la subterránea y resto de las obras de infraestructura, como electricidad, gas, red cloacal etc etc. Factores Extrínsecos: Distancia al centro más importante del lugar, obviamente el centro cívico. Distancia al centro comercial de la ciudad o zonas comerciales influyentes Contigüidad de la obra a un curso de agua Clima de  la región Estado económico y social de pueblo o ciudad donde se encuentra el edificio Desarrollo normal de la población, crecimiento y progreso industrial. Cercanía de diferentes vías de comunicación, terrestre, marítima o aérea. Condición política o administrativa del pueblo o  ciudad, con la posible existencia de planes urbanísticos, códigos urbanos ambientales, leyes de zonificación y ordenamiento territorial etc.etc. METODOS DE VALUACION Método analítico Método Comparativo Método Empírico Utilizaremos el método empírico, mediante la utilización de las formulas de Ross-Heideck La formula aludida está expresada de la siguiente manera:                VA  =  VR – ( VR-Vr ) K Siendo:  VA = valor actual               VR = valor de reposición               Vr = valor residual               K =  coeficiente de depreciación  Por antigüedad y estado de conservación se puede considerar la vida útil   de fábricas de 60 a 70 años. (Fuente Revisa de Ingeniería,  N° 39 –Cursillo para Tasaciones Urbanas y Suburbanas del Ing. Antonio Lopardo, Perito del Fisco de la Provincia de Buenos Aires, Tasador del Banco de la Provincia de Buenos Aires). Con respecto al estado general se los puede clasificar en: Clase 1- Nuevo, sin reparaciones Clase 2- Estado Regular de Mantenimiento Clase 3-Necesita reparaciones sencillas Clase 4- Necesita reparaciones importantes Clase 5- Sin valor Con estos elementos, considerando el costo por metro cuadrado a nuevo para los edificios en el orden de los $ 3.376  según revista Arquitectura del 08/02/11, es decir aproximadamente  844  dólares/m2,  una antigüedad desde 1978 al 2011 de 33 años, la edad en porcentaje de la duración es del 47 %, con lo cual considerando el estado de conservación  Clase 3,5 (Necesitado de reparaciones entre sencillas e importantes),  la depreciación según las  tablas de  Ross-Heideck  es  del 56,28 %. El valor residual del edificio deberá establecerse así: Edificios  con estructura independiente de hormigón armado se tomara el 6 %  y en edificios con estructura de hierro el 7 %.  Como vemos nunca llega al 10 % del valor de reposición. En nuestro caso por el tipo de estructura el valor residual es el 6 % de 844,00 dólares igual a 50,64  dólares/m2. Por lo tanto valor actual por m2 = 844 – ( 844 – 50,64 ) 56,28 % = 397,50 U$S/m2 Este valor lo aplicaremos a los edificios de ítems 8 y 9 de tabla de valorización. Para la valorización de los ítems 10 y 11, silos de hormigón armado, utilizaremos el criterio del método empírico,  partiendo de un valor a nuevo con mecanización del orden de 140 dol/tn, a lo que aplicando las tablas de Ross-Heideck, con una antigüedad de 33 años, la edad en porcentaje de la duración es del 47 %, considerando un estado de conservación Clase 3,(Necesitado de reparaciones sencillas), la depreciación del 46,39 %, y con un valor residual del 6 % es decir 8,4 dólares/tn el valor actual es de 78,95  dol/tn. Este valor lo  aplicaremos a los silos de hormigón armado, ítems 10 y 11. Para los galpones silos utilizaremos el mismo criterio anterior, diferenciando el porcentaje del valor residual por tener estructura de hierro, con un valor a nuevo de 550 $/m2 de estructura de hierro y cerramiento de chapa, mas 190 $/m2 de piso de hormigón armado nos da un total de 740 $/m2, es decir 185 dol/m2, lo que representa en promedio 31,12  dol/tn. (185 dol/m2 x 8074 m2 / 48000 tn).  Si le sumamos la incidencia de la mecanización del orden de 8 dol/tn estaríamos en un valor  de 39,12  dol/tn,  traducido a valores por metro cuadrado  232,57 dol/m2 a nuevo. Con dicho valor a nuevo, una antigüedad de 33 años, la edad en porcentaje de la duración del 47 %, un estado de conservación Clase 3,(Necesitado de reparaciones sencillas)  la depreciación  del 46,39  %, y un valor residual del 7 % es decir 16,28 dol/m2, el valor actual es de 130,84  dol/m2 Este valor lo aplicaremos a los ítems 12 y 13 En el caso de los tanques de acero, utilizando criterio similar al de los silos de hormigón armado, pero atendiendo al material, mucho mas fácil de deteriorarse y consecuentemente mayor valor de depreciación, se estima el valor actual en 41,60 dol/m3. Este valor lo aplicaremos al ítem 14  El valor del terreno lo consideraremos a 12 U$S el metro cuadrado,  Las instalaciones de la planta industrial también han  sido depreciadas en función de su antigüedad, pero considerando el estado de las mismas como Clase 1, es posible observar en el registro fotográfico y en el soporte informático que las maquinarias se encuentran sin usar y en perfecto estado de conservación. VALUACION TOTAL Complejo Industrial Portuario Soyex 2000 U$S      35.409.565 Eloy Juez -P.E;  S.E, M.ASCE;M.SEI Ing. en Construcciones - Ing. Civil ( Valuacion solicitada por la Empresa INCOOP. S. A.)