COMPLEJO INDUSTRIAL PESQUERO INCOPP S.A. (EX-HUEMUL)
Puerto Quequén - Necochea – Pcia. Buenos Aires - Republica Argentina
INDICE
1.- Antecedentes
2.- Ubicación geográfica
3.- Características del edificio
4.- Planta Baja
5.- Planta Alta o Primer Piso
6.- Sobre Planta Alta o Segundo Piso
7.- Introducción a la Valuación
8.- Factores que influyen en el valor
9.- Métodos de Valuación
10.- Cotización de la planta
11.- VALUACION TOTAL
VALUACION PLANTA INDUSTRIAL PESQUERA
Ubicación: Calle 509 N° 1755 Quequén
Partido de Necochea, Provincia de Buenos Aires, Republica Argentina
Manzana ubicada entre calles: 507/509/536 y 538
ANTECEDENTES
Con motivo de la encomienda solicitada, en el día de la fecha 20 de Enero del año 2011, efectué la inspección de las instalaciones a fin de recabar y recoger la información mas fehaciente con relación al estado de las mismas, antigüedad de la construcción, calidad y tipo de los materiales, tipo de estructura portante, instalaciones complementarias y accesorias, en definitiva las características de las mismas y poder visualizar y verificar in situ, todos aquellos elementos que permitieran una valoración lo mas ajustada posible a la realidad.
La planta motivo de la presente tasación, fue construida como respuesta a un desafío histórico: explotar racionalmente las inagotables reservas del litoral atlántico argentino, contando con la correspondiente habilitación para exportar a la CEE, EEUU, Corea, Japón, China, Rusia, Israel, Brasil, Venezuela, Colombia, Argelia y Ghana.
El inicio de las actividades de la planta lo realiza el Grupo SASETRU constituido como empresa pesquera a partir de Noviembre de 1974, inaugurando la planta con el nombre de COMPLEJO INDUSTRIAL PESQUERO HUEMUL S.A. en diciembre de 1977 para entrar en producción en Abril de 1978, siendo luego adquirida por INCOPP S.A. en Noviembre de 1998, iniciando actividades en Enero del año 2004.
Ha efectuado operaciones de venta de pescado con mercados de la Comunidad Económica Europea, Estados Unidos, Argelia, Brasil, Israel, Colombia, Rusia, China y Corea
UBICACIÓN GEOGRAFICA
Se encuentra ubicada en la ciudad de Quequén, partido de Necochea, Provincia de Buenos Aires, a 135 km de Mar del Plata, junto al puerto del mismo nombre sobre el Océano Atlántico, dentro de la Jurisdicción Marítima de la Provincia de Buenos Aires en la Republica Argentina.
El Puerto de Quequén es una estación marítima, considerada de aguas profundas, merced a la constante evolución que ha tenido a partir de 1911, año en que comenzaron las obras que configurarían el mismo.
Se encuentra ubicado en la llanura templada argentina, sobre el litoral atlántico y con profundidades naturales de 15 metros cercanas a la costa, profundidades de 40 pies de mínima en el interior del vaso portuario, habiéndose mejorado notablemente la operatoria a partir de la prolongación de la escollera Sur, que ha permitido mantener prácticamente constante el ingreso y salida barcos de grandes dimensiones no solo en su eslora sino también en su calado.
CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO
En su frente figura una placa con la denominación del ex-intendente de Necochea, Dr. Domingo Jose Taraborelli, fallecido trágicamente en un accidente automovilístico, colocada en 1989.
Fue construida por la empresa Sasetru S.A. y su denominación comercial original como ya se dijo fue Complejo Industrial Pesquero Huemul S.A.
En la actualidad es propiedad de la firma INCOPP S.A.
Esta ubicada sobre una superficie de terreno de 17.735 m2, con una superficie total construida de 14.000 m2 en la manzana mencionada entre calles 507/509/536 y 538 de la ciudad de Quequen, partido de Necochea, prácticamente sobre la margen Quequen del Puerto del mismo nombre. El resto de la superficie corresponde a terrenos linderos, en los cuales esta construida la planta depuradora de efluentes,
actualmente sin funcionar.
En la superficie mencionada como construida se incluye:
PLANTA BAJA
El tinglado previo al acceso de materia prima, construido con cabreadas metálicas de perfiles U de chapa plegada y diagonales de hierro redondo, con un techo parabólico de chapas de cinc, piso de hormigón armado y paredes de mampostería con su correspondiente portón de acceso.
El resto del edificio es una estructura de hormigón armado en muy buen estado de conservación ocupando los 14.000 m2 en planta baja, planta alta y unas dependencias sobre dicha planta alta, en un segundo piso destinada a cocina comedor.
La estructura de hormigón armado esta construida por paños entre columnas de aproximadamente 15 metros x 15 metros, las columnas son 90x90 cm revestidas con un símil venecita , con vigas principales paralelas a la calle 536- Juncal y vigas secundarias paralelas a calles 507 y 509 apoyadas en dichas vigas principales.
En algunos sectores tanto de planta baja como de planta alta, la estructura de hormigón armado no se ve como consecuencia del cielorraso existente.
El sector de ingreso de la materia prima, limpieza y clasificación, construido con pisos graníticos de 30x30 con sus correspondientes rejillas de piso en sentido longitudinal y transversal, cielorraso de chapa tipo phonex de cinc aplicado bajo la estructura de hormigón armado, todas las paredes azulejadas hasta el cielorraso, con cintas transportadoras y mesas de clasificación.
Consta de cámara de Fresco de 400 m3 c/u de capacidad, aproximadamente para 300 tn. construidas con aislación de tergopol, para temperatura de mantenimiento a baja temperatura y doble propósito.
El sector de elaboración, de fileteado a maquina, con sus correspondientes mesas de inspección, o de fileteado a mano, de iguales características que el anterior, pisos graníticos de 30 x 30, cielorraso de hormigón a la vista, paredes azulejas hasta el cielorraso, con seis mesas de inspección y desparasitado, con su correspondientes cintas transportadoras y doble cinta para lavar.
En esta zona existen instalaciones complementarias como deposito, baños, lavadero de botas y manos.
El sector depósito de insumos, esta construido con piso de hormigón, cielorraso de hormigón armado a la vista, paredes sin azulejar.
El sector de productos terminados incluye:
El sector de en molde, envase y empaque, con sus mesas correspondientes, con las características de piso granítico 30 x30 con sus correspondientes rejillas , cielorraso de hormigón armado, azulejado hasta el cielorraso, con paneles de vidrio en toda la pared divisoria con la zona de elaboración que permite la visualización correspondiente entre ambas zonas.
Consta además con cuatro túneles de congelación para 15.000 kg/día cada uno (60.000 kg/día) y cuatro placas congeladoras por contacto de 2.000 kgs c/u cada 2,5 hs (24.000 kg/día). Al momento de la inspección a los efectos de la tasación se encuentra en uso una de las placas de 2000 kg.
Separado del sector de envasado existe una antecámara con piso de hormigón, cielorraso de hormigón armado a la vista, paredes revestidas con venecita, donde estacionan los camiones para cargar los productos terminados, con salida a la calle 509, dichos productos terminados hasta su salida se encuentran en 3 cámaras de 400 m3 c/u, con capacidad de almacenamiento de congelado de 1200 tn (en las tres cámaras a menos de 30°C de 300 tn cada una) para aproximadamente 18 tn. /día, que denominaríamos El sector de congelado, de aquí se sale al sector de descarga.
La zona de envasado tiene una pasarela aérea que comunica con los baños y vestuarios de hombres y de mujeres de la planta alta, también con la zona de insumos y existe una escalera que permite el acceso al comedor sobre la planta alta, es decir el segundo piso.
Sala de maquinas
.Dotada de todos los elementos para el cometido industrial de la planta que nos ocupa, posee:
2 compresores de 60 HP c/u
1 compresor doble propósito SZADKOWSKI de 100 KW
2 compresores a tornillo HOWDEN de 340 HP c/u
2 separadores de baja presión para el recirculado de amoniaco
1 tanque deposito de amoniaco
1 tanque de maniobra.
1 grupo electrógeno CATERPILAR de 350 KW
todos ellos con sus correspondientes tableros y protecciones eléctricas.
Sector de Descarga, con piso de hormigón armado.
Pañol y Taller, con piso granítico de 30x30 cm, cielorraso de hormigón armado a la vista, paredes pintadas en tono color tiza.
Montacargas, completo sin la instalación eléctrica.
PLANTA ALTA o PRIMER PISO
Sector Oficinas
Las oficinas están generadas con paneles conformados por perfiles metálicos con elementos de cerramiento tipo durlock, revestidos con material símil formica de color con vidrios. Los pisos son graníticos, cielorraso metálicos tipo phones bajo las losas de hormigón armado apoyadas en vigas y columnas revestidas moduladas cada 5 metros. Posee instalación de incendio con sus correspondientes accesorios.
A través de un pasillo se comunican las oficinas con la pasarela mencionada en la sala de envase, con puertas laterales para baños y cocinas para servicio de las oficinas. Desde dicha pasarela los ocupantes de las oficinas pueden observar los trabajos en las zonas de envase y empaquetado. También se puede acceder desde estas oficinas a la zona de cocina y comedor.
Sector Escalera
de hormigón armado, revestida con cerámicos antideslizantes, paredes con venecita, cada 9 escalones cambia de dirección paralela a la anterior y en sentido contrario, llegando con el cuarto tramo hasta la planta alta, aquí existe:
Sector deposito y 3 baños.
Dichos baños están en condiciones de uso pero no se utilizan, el deposito tiene grandes ventanales con vista a la calle 536, de aquí se observa el silo de almacenamiento de hielo con capacidad para 60 toneladas, estando sobre el la maquina de fabricación del hielo en escamas.
Desde este nivel subiendo 20 escalones de las mismas características que los anteriores, se puede acceder a la terraza, que seria el techo sobre la planta alta, desde aquí, utilizando una escalera de hormigón armado al exterior se accede al recinto de la maquina de hielo de 2000 kg /hora y sobre su techo el tanque de agua de hormigón armado de 90.000 litros, de los cuales 60.000 están destinados a servir la red de incendio.
Se observa sobre esta terraza dos condensadores de 350.000 kcalorías /hora con dos torres evaporadoras de agua.
Sector baños y vestuario
Divididos en sector hombres y sector mujeres, de igual superficie
El baño de los hombres cuenta con 6 inodoros, entre inodoros de pedestal e inodoros a la turca, 8 mingitorios y 12 piletas, el lugar para vestuario es de dimensiones generosas como para la ubicación de las taquillas correspondientes.
El baño de las damas, cuenta con elementos de iguales características que los anteriores en cuanto a inodoros y piletas, teniendo los vestuarios iguales dimensiones
Existen cuatro iguales en toda la instalación, estos que nos ocupan y dos en la planta baja.
En la actualidad las damas utilizan el de la planta baja y los hombres su correspondiente de la planta alta.
Sector Abastecedor de hielo.
Como se ha mencionado ut-supra en el sector depósito, el complejo cuenta con abastecimiento propio de hielo, mediante una fábrica de dicho producto en escamas, por el trabajo de dos maquinas de 20 tn/día de capacidad de producción cada una y un silo de almacenaje de 60 toneladas.
SOBRE PLANTA ALTA O SEGUNDO PISO
Comedor
De dimensiones generosas con capacidad para 300 personas, piso granítico, estructura de hormigón armado, paredes mampostería, con el ambiente cocina en el medio del salón.
En todo el edificio, existe red de incendio de hierro galvanizado, con su correspondientes gabinetes con tapa de vidrio, válvula teatro, mangueras y lanzas respectivas.
INTRODUCCION A LA VALUACION
Diversos autores, entre ellos los Peritos del Fisco de la Provincia de Buenos Aires, coinciden en que el método mas justificado del avaluó de un edificio, por parte de un tasador es el de partir del valor de reposición del mismo (valor a la fecha de la tasación como nuevo), considerando la depreciación por estado y antigüedad, así como otros factores que puedan afectar el valor de la propiedad.
El valor de reposición se podrá determinar con valores unitarios estudiados y confirmados en su uso por parte de organismos técnicos habilitados y responsables o bien en base a la bibliografía existente al respecto con publicaciones técnicas especificas como la Revista Vivienda, Suplementos de Arquitectura e Ingeniería etc.etc.
En el caso del terreno, no se debe tasar el mismo como si fuera baldío y luego el edificio, sino que se debe tener presente la existencia del edificio en sí y darle valor al lote sin desvincularse de ese aspecto. Hoy más que nunca se debe proceder por el método fraccional si es que pensamos que en ciertos lugares un lote vacio, sin edificación, puede pagarse muy fuera de lo real, si es que se piensa construir un edificio en propiedad horizontal.
FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR
Factores Intrínsecos:
a) Naturaleza del terreno
b) Pendiente del terreno
c) Proyecto del edificio
d) Forma geométrica del terreno
e) Disposición, distribución, estructuras, calidad de los materiales y detalles constructivos de terminación.
Factores Extrínsecos:
• Distancia el centro mas importante del lugar
• Distancia al centro comercial de la ciudad o zonas comerciales influyentes
• Contigüidad de la obra a un curso de agua
• Clima de la región
• Estado económico y social de pueblo o ciudad donde se encuentra el edificio
• Cercanía de diferentes vías de comunicación, terrestre, marítima o aérea.
METODOS DE VALUACION
• Método analítico
• Método Comparativo
• Método Empírico
Utilizaremos el método empírico, mediante la utilización de las formulas de Ross-Heideck
La formula aludida está expresada de la siguiente manera:
VA = VR – ( VR-Vr ) K
Siendo: VA = valor actual
VR = valor de reposición
Vr = valor residual
K = coeficiente de depreciación
Por antigüedad y estado de conservación se puede considerar la vida útil de fábricas de 60 a 70 años. (Fuente Revisa de Ingeniería, N° 39 –Cursillo para Tasaciones Urbanas y Suburbanas del Ing. Antonio Lopardo, Perito del Fisco de la Provincia de Buenos Aires, Tasador del Banco de la Provincia de Buenos Aires)
Con respecto al estado general se los puede clasificar en:
• Clase 1- Nuevo, sin reparaciones
• Clase 2- Estado Regular de Mantenimiento
• Clase 3-Necesita reparaciones sencillas
• Clase 4- Necesita reparaciones importantes
• Clase 5- Sin valor
Con estos elementos, considerando el costo por metro cuadrado a nuevo en el orden de los $ 3.339 según revista Arquitectura del 18/01/11, es decir aproximadamente 847,50 dólares/m2, una antigüedad desde 1978 al 2011 de 33 años, la edad en porcentaje de la duración es del 47 %, con lo cual considerando el estado de conservación Clase 3,5 la depreciación según las tablas de Ross-Heideck es del 56,28 %.
El valor residual del edificio deberá establecerse así: Edificios con estructura independiente de hormigón armado se tomara el 6 %, en edificios con estructura de hierro el 7 %. Como vemos nunca llega al 10 % del valor de reposición.
En nuestro caso por el tipo de estructura el valor residual es el 6 % de 847, 50 dólares igual a 50,85 dólares/m2.
Por lo tanto valor actual por m2 = 847,50 – ( 847,50 – 50,85 ) 56,28 % = 399, 14 U$S/m2.
El valor del terreno lo consideraremos a 10 U$S el metro cuadrado, valor este que de haberse mantenido el puente que se derrumbo en las inundaciones del año 1980/81 que unía en esta zona la margen de Quequén con la margen de Necochea, a no dudarlo hubiera sido superior.
Las instalaciones de la planta industrial también han sido depreciadas en función de su antigüedad.
COTIZACION DE LA PLANTA
|
ITEM
|
DESCRIPCION
|
UNIDADde MEDIDA
|
CANTIDAD
|
PRECIO
UNITARIO U$S
|
PRECIO TOTAL U$S
|
|
|
1
|
Terreno
|
M2
|
17.735
|
10
|
177.350
|
|
|
2
|
Edificio H°A°
|
M2
|
14.000
|
399,14
|
5.587.960
|
|
|
3
|
Instalaciones
|
Cámaras
|
3
|
36.200
|
108.600
|
|
|
4
|
Cam. doble propósito
|
Cámara
|
1
|
36.200
|
36.200
|
|
|
5
|
Túneles cong.
|
Túneles
|
4
|
18.000
|
72.000
|
|
|
6
|
Placas cong.
|
Placas
|
4
|
10.000
|
40.000
|
|
|
7
|
Maq. De hielo
|
Fab. Hielo
|
2
|
17.000
|
34.000
|
|
|
8
|
Comp. 340 HP
|
Compresor
|
2
|
27.000
|
54.000
|
|
|
9
|
Szadkowski
|
Compresor
|
1
|
33.000
|
33.000
|
|
|
10
|
Comp. 60 HP
|
Compresor
|
2
|
7.500
|
15.000
|
|
|
11
|
Tabl. De frio
|
Tableros
|
Global
|
15.000
|
15.000
|
|
|
12
|
Caterpillar
|
G. Electr
|
350 KW
|
30.000
|
30.000
|
|
|
13
|
Accesorios
|
Accesorios
|
Varios
|
700.000
|
700.000
|
|
|
14
|
Transformad
|
Transform.
|
1
|
3.500
|
3.500
|
|
|
15
|
Maquinas
|
Maquinas
|
Global
|
70.000
|
70.000
|
|
|
16
|
Mesas A. Inox
|
Mesas
|
Global
|
60.000
|
60.000
|
|
|
17
|
Equipo cocina
|
Cocina
|
Global
|
20.000
|
20.000
|
|
|
18
|
Equipamiento
|
Oficinas
|
Global
|
30.000
|
30.000
|
|
|
19
|
Tolva Hielo
|
Tolva
|
Global
|
45.000
|
45.000
|
|
|
20
|
Torres frio
|
Sultzer
|
2
|
10.000
|
20.000
|
|
|
21
|
Condensadores
|
Cachi
|
2
|
12.100
|
24.200
|
|
En el rubro accesorios, se tienen en cuenta los separadores de aceite, deposito de amoniaco, cañerías, válvulas. etc. etc.
VALUACION PLANTA INDUSTRIAL PESQUERA INCOPP S.A.
TOTAL PLANTA ( Edificio + terreno ) = u$s 5.765.310,00
TOTAL INSTALACIONES = u$s 1.410.500,00
VALUACION TOTAL = u$s 7.175.810 ,00
Necochea. Enero 2011
Eloy Juez- P.E; S.E;M.ASCE;M.SEI
Ing. en Construcciones-Ing. Civil
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